Phần lớn tranh chấp khi mua nhà phố dự án không đến từ giá, mà từ việc người mua đặt cọc khi chưa xem đủ hồ sơ pháp lý. Bài viết liệt kê 6 giấy tờ cần đối chiếu bản gốc trước khi ký thỏa thuận đặt cọc, áp dụng cho nhà phố dự án tại Long An nói chung.
1. Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
Xác nhận ranh dự án, vị trí lô, mật độ xây dựng, các tiện ích bắt buộc. Người mua đối chiếu vị trí căn định mua với bản vẽ 1/500 được duyệt, không chỉ với mặt bằng bán hàng.
2. Giấy phép xây dựng và tiến độ thực tế
Giấy phép xây dựng cho hạ tầng và cho nhà ở. Ngoài giấy tờ, hãy tự đến công trường: hạ tầng đã trải nhựa chưa, nhà đã lên phần thô chưa, tổng thầu là ai.
3. Văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
Do Sở Xây dựng ban hành theo Luật Kinh doanh bất động sản. Không có văn bản này, chủ đầu tư chưa được ký hợp đồng mua bán và cũng chưa được thu tiền đặt cọc (Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ cho phép nhận cọc khi nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh).
4. Bảo lãnh ngân hàng
Ngân hàng cam kết hoàn tiền cho người mua nếu chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn. Hỏi tên ngân hàng và yêu cầu xem văn bản bảo lãnh của dự án.
5. Thỏa thuận đặt cọc và hợp đồng mua bán mẫu
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024) giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và chỉ được nhận cọc khi nhà ở đủ điều kiện kinh doanh. Đọc kỹ điều khoản thời hạn bàn giao, phạt chậm bàn giao, điều kiện hoàn cọc.
6. Sổ hồng và thời hạn sở hữu
Hỏi rõ sổ hồng cấp riêng từng căn hay cấp chung, thời hạn sở hữu lâu dài hay có thời hạn, và cam kết thời điểm ra sổ sau bàn giao ghi trong hợp đồng.
Ví dụ đối chiếu: LA Home Bến Lức
Lấy một dự án tại Bến Lức làm ví dụ cách đối chiếu. Theo thông tin pháp lý LA Home do đơn vị phân phối công bố: quy hoạch 1/500 đã được UBND tỉnh Long An phê duyệt, sản phẩm có sổ hồng riêng từng căn, ngân hàng OCB bảo lãnh, mức đặt cọc 50 triệu đồng/sản phẩm (tương đương dưới 2% giá nhà phố tham khảo từ 2,99 tỷ, nằm trong giới hạn 5%).
Đây là thông tin công bố, không thay thế việc xem bản gốc. Người mua vẫn cần tới văn phòng chủ đầu tư để đối chiếu từng văn bản theo checklist trên; các thắc mắc phổ biến đã được tổng hợp trong 28 câu hỏi thường gặp về LA Home.
| Giấy tờ | Ai cấp | Câu hỏi cần trả lời |
| Quy hoạch 1/500 | UBND tỉnh | Căn định mua có đúng vị trí, loại hình trong bản vẽ? |
| Giấy phép xây dựng | Sở Xây dựng | Đã cấp cho hạng mục nào, tiến độ thật ra sao? |
| Văn bản đủ điều kiện bán | Sở Xây dựng | Đã có chưa, cho phân khu nào? |
| Bảo lãnh ngân hàng | Ngân hàng thương mại | Ngân hàng nào, phạm vi bảo lãnh? |
| Thỏa thuận cọc / HĐMB | Chủ đầu tư | Cọc dưới 5%? Điều khoản bàn giao, hoàn cọc? |
| Sổ hồng | Cơ quan đăng ký đất đai | Riêng từng căn? Thời hạn? Mốc ra sổ? |
An Nông Group khuyến nghị khách hàng mang checklist này tới văn phòng bán hàng của bất kỳ dự án nào tại Long An và chỉ đặt cọc khi đã xem đủ 6 mục.
Nguồn: thông tin công bố của chủ đầu tư và đơn vị phân phối dự án, cập nhật tháng 10/2026. Giá bán, chính sách và tiến độ là thông tin tham khảo, có thể thay đổi theo từng thời điểm.
