Shophouse khối đế được chào bán với lập luận quen thuộc: “vài trăm hộ dân ngay trên đầu, khách có sẵn”. Lập luận này đúng một phần, và phần còn lại là chỗ nhiều người mua phát hiện muộn.
Bài này phân tích shophouse khối đế từ góc người khai thác: nguồn khách thực tế đến từ đâu, những giới hạn nào áp lên nó, ai phù hợp và ai nên chọn loại hình khác.
Shophouse khối đế là gì, và khác gì shophouse khu đô thị
Shophouse khối đế là các căn thương mại ở những tầng thấp nhất của một toà căn hộ — thường tầng 1 và tầng 2. Nó nằm trong cùng công trình với căn hộ, nên chịu quy chế quản lý nhà chung cư.
Shophouse khu đô thị là nhà phố thương mại trong một khu quy hoạch thấp tầng: có lối đi riêng, mặt tiền đường nội khu, thường ít bị giới hạn về ngành hàng và giờ hoạt động.
Hai loại này được gọi cùng một tên nhưng là hai sản phẩm khác nhau về bản chất khai thác. Shophouse khối đế có nguồn khách sẵn ngay khi toà nhà về ở nhưng bị bó bởi quy chế. Shophouse khu đô thị tự do hơn nhưng phải chờ khu đô thị có đủ dân cư — và quá trình đó tính bằng năm.
Nguồn khách thực tế đến từ đâu
Đây là phần cần tính tỉnh táo, vì con số “vài trăm hộ dân” nghe rất thuyết phục nhưng không chuyển thành doanh thu theo tỷ lệ một-một.
Nhóm 1 — Cư dân trong toà nhà
Đây là nguồn ổn định nhất, nhưng chỉ cho một số ngành: tiện lợi, cà phê mang đi, giặt ủi, hiệu thuốc, tóc, sửa chữa nhỏ. Mức chi của nhóm này đều nhưng không cao, và họ có lựa chọn thay thế rất gần — chỉ cần bước ra khỏi cổng.
Điều cần hỏi: bao nhiêu căn hộ trong toà, dự kiến tỷ lệ về ở là bao nhiêu và trong bao lâu. Một toà vừa bàn giao có tỷ lệ về ở thấp trong năm đầu, trong khi tiền thuê hoặc chi phí vốn của Quý khách đã chạy ngay từ đầu.
Nhóm 2 — Người đi qua tuyến đường phía trước
Nhóm này quyết định với các ngành cần lưu lượng. Nhưng lưu lượng xe không đồng nghĩa lưu lượng khách dừng. Trên một trục giao thông lớn, xe chạy nhanh và không có chỗ dừng thì lượng người ghé rất thấp.
Ba thứ cần kiểm tra tại hiện trường: có chỗ đỗ xe trước cửa hay không, vỉa hè có đủ rộng để khách dừng, và điểm quay đầu gần nhất cách bao xa — vì xe đi chiều ngược lại sẽ không quay lại chỉ để ghé một quán.
Nhóm 3 — Khách từ khu vực xung quanh
Phụ thuộc vào việc quanh dự án đã có khu dân cư hiện hữu hay còn là đất trống. Dự án nằm ở lõi đô thị hiện hữu có lợi thế rõ ở nhóm này so với dự án vùng ven.
Bảy điều phải làm rõ trước khi đặt cọc
- Quy chế quản lý nhà chung cư — phần giới hạn ngành hàng. Đây là tài liệu quan trọng nhất và cũng là tài liệu ít người đòi. Các ngành thường bị giới hạn: hàng ăn phát sinh nhiều khói mùi, karaoke, kinh doanh vật liệu dễ cháy nổ. Nếu kế hoạch của Quý khách là mở quán ăn, hãy đọc phần này trước khi làm bất cứ việc gì khác.
- Giờ hoạt động được phép. Nhiều quy chế giới hạn giờ đóng cửa để bảo đảm sinh hoạt của cư dân phía trên. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới các ngành kinh doanh buổi tối.
- Lối tiếp cận của khách. Khách vào từ vỉa hè hay phải đi qua sảnh căn hộ? Nếu đi qua sảnh, việc kiểm soát ra vào của toà nhà có cho phép không?
- Chỗ đỗ xe cho khách. Khách của shophouse đỗ ở đâu, có được dùng hầm của toà nhà không, và có mất phí không. Đây là yếu tố quyết định với nhiều ngành.
- Quy định biển hiệu. Toà nhà thường có quy định chung về kích thước, vị trí và kiểu biển hiệu để giữ đồng bộ mặt đứng. Hãy xem quy định này trước khi lên kế hoạch thương hiệu.
- Hình thức và thời hạn sở hữu. Phần diện tích thương mại trong toà chung cư có thể có hình thức sở hữu khác với căn hộ, tuỳ từng dự án. Yêu cầu làm rõ bằng văn bản, vì điều này ảnh hưởng tới giá trị tài sản và khả năng thế chấp.
- Phí quản lý áp cho diện tích thương mại. Thường khác mức áp cho căn hộ. Hỏi mức dự kiến bằng số và phạm vi dịch vụ.
Ai phù hợp với shophouse khối đế
- Người tự kinh doanh ngành phục vụ cư dân và muốn vừa sở hữu mặt bằng vừa vận hành. Đây là nhóm hưởng lợi rõ nhất, vì không phải trả tiền thuê và kiểm soát được chất lượng vận hành.
- Người đã có chuỗi và cần điểm bán trong khu dân cư với lưu lượng nội bộ ổn định.
- Người mua để cho thuê dài hạn ở những dự án nằm tại lõi đô thị hiện hữu, nơi nguồn khách không chỉ phụ thuộc cư dân trong toà.
Ai nên cân nhắc loại hình khác
- Người dự định mở quán ăn có bếp lớn. Quy chế thường giới hạn và hệ thống hút mùi trong toà nhà chung cư có yêu cầu kỹ thuật riêng. Hãy kiểm tra trước khi quyết.
- Người cần kinh doanh tới khuya. Giờ hoạt động bị giới hạn là rào cản khó vượt.
- Người mua chỉ để chờ tăng giá. Diện tích thương mại có nhóm người mua hẹp hơn căn hộ, nên thanh khoản phụ thuộc nhiều vào việc mặt bằng có đang được khai thác hiệu quả hay không.
- Người mua ở dự án vùng ven chưa có dân cư xung quanh. Trong trường hợp này, nguồn khách gần như chỉ còn cư dân trong toà, và điều đó phải được tính vào bài toán.
Một ví dụ về cách bố trí khối đế
Dự án Green Skyline của TBS Land tại phường Đông Hòa, TP. Hồ Chí Minh bố trí shophouse ở tầng 1–2 và khối tiện ích ở tầng 3, bên trên là các tầng căn hộ, trong tổng 1.296 căn thuộc 4 block cao 28–40 tầng. Dự án nằm trên trục Quốc lộ 1K, đối diện một trung tâm thương mại đang hoạt động.
Cách xếp lớp này — thương mại ở dưới, tiện ích cư dân ở giữa, căn hộ ở trên — có ý nghĩa với cả hai phía: cư dân dùng tiện ích không phải đi qua luồng khách thương mại, còn chủ shophouse có lớp khách nội bộ ngay phía trên. Chi tiết bố trí khối đế và những điểm cần kiểm tra trên mặt bằng được nêu tại trang bố trí khối đế và cơ cấu sản phẩm của dự án.
Dù Quý khách xem dự án nào, hãy dùng ví dụ này để đặt câu hỏi: khối đế có mấy tầng thương mại, tầng căn hộ thấp nhất cách khối đế bao nhiêu, và khách của shophouse đi vào bằng lối nào.
Cách tự đánh giá một mặt bằng khối đế trong một buổi
- Đứng trước mặt bằng vào giờ cao điểm sáng và chiều, đếm số người đi bộ qua trong mười phút. Đây là con số thật, khác với “lưu lượng lớn” trong tài liệu.
- Thử đỗ xe như một người khách và xem mất bao lâu, có bị nhắc không.
- Đi một vòng quanh khu vực bán kính 300 mét và đếm số cửa hàng cùng ngành Quý khách dự định mở.
- Hỏi các hộ kinh doanh gần đó về lượng khách và tiền thuê mặt bằng khu vực. Đây là nguồn tin đáng giá nhất và miễn phí.
Tính bài toán khai thác bằng con số của chính mình
Thay vì dựa vào mức sinh lời ai đó nêu ra, Quý khách nên tự dựng một bảng tính đơn giản. Bảng này không cần phức tạp, chỉ cần đủ bốn phần và dùng số do chính Quý khách khảo sát.
Phần một — chi phí một lần. Giá mua mặt bằng, thuế nếu chưa gồm, chi phí sang tên, chi phí cải tạo và thiết bị cho ngành hàng dự định, biển hiệu. Riêng phần cải tạo mặt bằng thương mại thường lớn hơn người mua dự tính, vì còn hệ thống điện công suất lớn, cấp thoát nước và thông gió.
Phần hai — chi phí hằng tháng. Phí quản lý theo mét vuông, điện nước, lãi vay nếu có, và nhân sự nếu Quý khách tự vận hành. Khoản phí quản lý chạy từ lúc nhận mặt bằng, kể cả khi chưa khai thác — đây là chi tiết hay bị bỏ qua.
Phần ba — doanh thu hoặc tiền thuê, lấy từ khảo sát thực tế. Hỏi các hộ kinh doanh cùng ngành trong bán kính vài trăm mét về tiền thuê mặt bằng khu vực và lượng khách. Đây là nguồn số liệu đáng tin hơn mọi bảng dự phóng.
Phần bốn — giai đoạn trống. Dành một dòng cho khoảng thời gian mặt bằng chưa có khách hoặc chưa cho thuê được, tính bằng số tháng. Với dự án vừa bàn giao, giai đoạn này thường dài hơn dự kiến vì toà nhà chưa đủ cư dân.
Khi bốn phần đã có số, Quý khách tự thấy mặt bằng đó cần bao lâu để hoàn vốn ở tình huống thuận lợi và ở tình huống chậm. Chúng tôi không đưa ra con số thay, vì mỗi vị trí và mỗi ngành hàng cho kết quả khác nhau — và bất kỳ ai cam kết một mức sinh lời cụ thể cho mặt bằng thương mại đều đang nói điều họ không kiểm soát được.
Câu hỏi thường gặp
Shophouse khối đế có dễ cho thuê không?
Phụ thuộc ngành hàng được phép, lưu lượng tuyến đường trước mặt và tỷ lệ cư dân đã về ở. Ở dự án mới bàn giao, giai đoạn đầu thường khó hơn vì toà nhà chưa đủ người. Chúng tôi không đưa ra con số về mức giá thuê hay tỷ suất, vì chúng phụ thuộc từng vị trí và thời điểm.
Nên mua tầng 1 hay tầng 2 của khối đế?
Tầng 1 có lợi thế tiếp cận trực tiếp từ vỉa hè nên phù hợp gần như mọi ngành bán lẻ. Tầng 2 giá thường thấp hơn nhưng cần ngành hàng mà khách chủ động tìm đến — phòng tập, lớp học, văn phòng dịch vụ, spa. Hãy xem lối lên tầng 2 có rõ ràng và dễ thấy từ ngoài hay không.
Tôi có thể đổi ngành kinh doanh sau khi mua không?
Trong phạm vi quy chế quản lý cho phép thì được. Vì vậy nên chọn mặt bằng có quy chế rộng, thay vì mặt bằng chỉ phù hợp đúng một ngành — điều này giữ lại lựa chọn cho Quý khách về sau.
Phí quản lý shophouse có cao hơn căn hộ không?
Thường được tính theo mức riêng cho diện tích thương mại và có thể khác mức của căn hộ. Đây là khoản cần hỏi bằng số trước khi đặt cọc, vì nó là chi phí cố định hằng tháng trong suốt thời gian sở hữu.
Bài viết mang tính thông tin chung hỗ trợ người mua tự đánh giá, không phải tư vấn đầu tư hay tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Thông tin về dự án được trích theo công bố của chủ đầu tư; Quý khách vui lòng đối chiếu hồ sơ gốc và quy chế quản lý trước khi giao dịch.
